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　150億元投資樂(lè)視、40億元入股金科、26億購(gòu)入鏈家6.25%股權(quán)、137億購(gòu)入聯(lián)想旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)、438億鯨吞萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目……不懂國(guó)情、不懂中國(guó)房開(kāi)商運(yùn)營(yíng)模式者越來(lái)越擔(dān)心融創(chuàng)的資產(chǎn)負(fù)債率?！叭趧?chuàng)已站在懸崖上”、“融創(chuàng)將成為下一個(gè)樂(lè)視”的預(yù)言不絕于耳，標(biāo)普、惠譽(yù)等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛給出負(fù)面評(píng)價(jià)，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)甚至跌破了配股價(jià)。

　　孫宏斌開(kāi)始數(shù)錢(qián)

　　戲劇性的是，買(mǎi)下萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目半個(gè)月之后，哈爾濱萬(wàn)達(dá)城要開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售了。8月5日孫宏斌發(fā)了一條內(nèi)容為“融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)聯(lián)合鉅獻(xiàn)，不改初心，品質(zhì)傳承，為美好哈爾濱而來(lái)”的朋友圈，還配了《綻放一城夢(mèng)想》的開(kāi)盤(pán)海報(bào)。

　　虎嗅7月25日文顯示，哈爾濱萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目的總建筑面積為494萬(wàn)平方米，其中銷(xiāo)售、持有部分的建筑面積分別為425萬(wàn)平米和 69.66萬(wàn)平方米。對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)，該文選取了比較保守?cái)?shù)值，如哈爾濱萬(wàn)達(dá)城可售部分按9000元/平米計(jì)算、回款額為382億。

　　公開(kāi)資料顯示，哈爾濱萬(wàn)達(dá)城住宅均價(jià)約1萬(wàn)元/平方米，與7月25日文基本相符。

　　
　　除了住宅，可售部分還包括商鋪，均價(jià)為25000-35000元/平米，單套面積35-200平米。

　　按照慣例，400多萬(wàn)平米的超級(jí)大盤(pán)會(huì)拆分為大約十期，目的有三：

　　一是可售則售，盡早回款、減輕資金壓力;

　　二是越賣(mài)單價(jià)越高，充分攫取土地升值帶來(lái)的利益。

　　三是避免一次性投放過(guò)多、自己砸自己的盤(pán)。

　　哈爾濱萬(wàn)達(dá)城一期就賣(mài)到每平1萬(wàn)，425萬(wàn)平米總回款穩(wěn)超購(gòu)買(mǎi)13個(gè)文旅項(xiàng)目的438億!

　　萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目總收益框算

　　所謂“文旅項(xiàng)目”本質(zhì)上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建個(gè)主題樂(lè)園就能打著“文化”招牌大規(guī)模廉價(jià)拿地。好比高檔別墅配個(gè)健身房、圖書(shū)館，說(shuō)自己是“文化地產(chǎn)項(xiàng)目”。

　　除哈爾濱萬(wàn)達(dá)城，西雙版納、南昌、無(wú)錫、合肥等項(xiàng)目已經(jīng)或即將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

　　其中，西雙版納萬(wàn)達(dá)洋房、公寓為現(xiàn)房，單價(jià)分別為6300元/平米和7000元/平米;商鋪售價(jià)1.8萬(wàn)-2.5萬(wàn)/平米，2017年年8月30日交房;別墅售價(jià)1.1萬(wàn)-14萬(wàn)/平米，2017年12月30日交房?？梢灶A(yù)計(jì)，西雙版納總銷(xiāo)售金額將遠(yuǎn)高于虎嗅7月25日文預(yù)計(jì)的181億。

　　此次萬(wàn)達(dá)出讓的13個(gè)文旅項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備(建面)為5897萬(wàn)平米，其中可售面積4970萬(wàn)平米、自持面積927萬(wàn)平米。融創(chuàng)以438.44億元的價(jià)格，獲得91%權(quán)益，土地儲(chǔ)備獲取單價(jià)為817元/平米。交易完成后，融創(chuàng)權(quán)益對(duì)應(yīng)的可售面積、自持面積分別為4523萬(wàn)平米(4970*91%)、844萬(wàn)平米(927*91%)。

　　假如可售部分建安成本2500元/平米(萬(wàn)達(dá)B版標(biāo)準(zhǔn))、自持部分建安成本3500元/平米(萬(wàn)達(dá)A版標(biāo)準(zhǔn))，則13個(gè)項(xiàng)目的總建安成本為1567億，目前已獲454億貸款(賬面現(xiàn)金300億)。

　　由于項(xiàng)目是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，先期回款可用于后續(xù)開(kāi)發(fā)，而且孫宏斌透露會(huì)賣(mài)掉一部分可售項(xiàng)目(給其它開(kāi)發(fā)商)。有老王辦妥的454億貸款打底，老孫建成13個(gè)項(xiàng)目資金壓力不大。

　　根據(jù)推算，可售部分平均成本為3317元/平米，總成本1648.5億。按虎嗅7月25號(hào)文章的保守估算，可售部分總回款6358億，融創(chuàng)將獲毛利4286億(4709 億*0.91)。

　　文旅項(xiàng)目的自持部分均為商業(yè)地產(chǎn)，按1.5萬(wàn)/平米估算，總價(jià)值1386億，扣除323.4億成本(土地+建安) ，賬面 “公允值”收益億967億(1063 億*0.91)。

　　櫻桃好吃樹(shù)難栽，王健林種下的千萬(wàn)畝櫻桃林，陸續(xù)可以采摘了。可售、自持收益合計(jì)，萬(wàn)達(dá)賤賣(mài)的13個(gè)文旅項(xiàng)目將給融創(chuàng)帶來(lái)5253億毛利。

　　只要土地公有、開(kāi)發(fā)商競(jìng)地的模式不改，土地價(jià)格上漲就不會(huì)以房奴意志為轉(zhuǎn)移。地價(jià)漲、房?jī)r(jià)降、開(kāi)發(fā)商賤賣(mài)，你以為你是孫宏斌?

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